DÚVIDAS FREQUENTES SOBRE LEILÃO EXTRAJUDICIAL DE IMÓVEIS

VERIFICAÇÕES NECESSÁRIAS ANTES DE SE CADASTRAR PARA O LEILÃO

É prudente a contratação de uma assessoria jurídica para verificar se todos os requisitos legais exigidos foram cumpridos, tais como intimação pessoal do devedor e efetivação da consolidação da propriedade pelo credor, entre outros fatores que possam cancelar o leilão.

DÍVIDAS DO PROPRIETÁRIO E DO IMÓVEL

Em primeiro lugar, a ressalta-se a necessidade de analisar detidamente o edital do leilão para verifica as informações relacionadas às dívidas do imóvel ou do antigo proprietário. No entanto, considerando que o valor do lance mínimo já contêm as dívidas de condomínio, IPTU e demais encargos, a propriedade do imóvel é transferida ao arrematante livre de qualquer dívida.

IMÓVEL OCUPADO

Nos termos do artigo 30 da Lei 9514 de 20/11/1997, é assegurado ao arrematante o direito de imissão na posse do imóvel, liminarmente, em 60 (sessenta) dias, contados da intimação do devedor. Diante disso, a assessoria jurídica poderá entrar em contato com o devedor para realizar a desocupação voluntária ou propor a medida judicial para garantir a efetivação da posse do imóvel arrematado.

INDENIZAÇÃO PELA RECUSA DE DESOCUPAÇÃO VOLUNTÁRIA

Diante da necessidade de propositura de medida judicial para desocupação do imóvel, o arrematante terá o direito de cobrar taxa de ocupação mensal equivalente a 1% (um por cento) do valor da arrematação, devida desde a data da alienação em leilão até a efetiva desocupação. Nesse caso o valor será cobrado juntamente com ação judicial de imissão na posse.

O leilão extrajudicial de imóveis é um processo de venda de propriedades que ocorre fora do sistema judicial, ou seja, não envolve o poder judiciário. Ele é mais comum em transações envolvendo propriedades hipotecadas ou alienadas em garantia, como no caso de financiamentos imobiliários. Aqui estão os principais pontos sobre como funciona esse tipo de leilão:

1. Motivo para o Leilão Extrajudicial:
   • Normalmente, o leilão extrajudicial ocorre quando o proprietário de um imóvel não consegue cumprir suas obrigações financeiras, como pagar um empréstimo hipotecário ou as prestações de alienação fiduciária. O credor (geralmente um banco ou instituição financeira) pode então tomar medidas para recuperar o dinheiro emprestado vendendo o imóvel para aquele que oferecer o maior lance.
2. Acordo Contratual:
   • Antes de um empréstimo ser concedido, o mutuário e o credor assinam um contrato que estipula as condições, incluindo os procedimentos para leilão extrajudicial em caso de inadimplência, nos termos da Lei 9.514 de 20/11/1997.
3. Notificação:
   • Após o atraso no pagamento, o mutuário recebe notificação por parte do credor, informando sobre a inadimplência e os passos a serem seguidos. O processo de notificação pode variar de acordo com as leis e regulamentações locais. Nesse passo é importante a contratação de assessoria jurídica para verificar a validade da notificação que constituiu o devedor em mora, sob pena de ser invocada a nulidade do leilão.
4. Período de Carência:
   • Muitas vezes, é concedido um período de carência ao mutuário para que ele possa regularizar os pagamentos em atraso e evitar o leilão. Via de regra, o prazo para pagamento é de 15 (quinze) dias após o recebimento da notificação e deverão ser pagas as prestações que vencerem até a efetiva quitação da dívida, incluindo ainda os encargos legais, taxas de condomínio e demais despesas de cobrança.
5. Consolidação da Propriedade.
   1. Caso o devedor não efetue o pagamento dentro do prazo estipulado, o cartório de registro de imóveis efetuará a consolidação da propriedade em nome do credor.

• Edital do Leilão

6. Após consolidação da propriedade o credor contratará leiloeiro que deverá dar a publicidade ao leilão e também conduzir o leilão. Ele é responsável por aceitar lances dos interessados e garantir que o processo seja conduzido de forma justa e transparente.
7. Primeiro e Segundo Leilão:
   • O edital de leilão designará as datas para o primeiro e segundo leilões. No primeiro leilão, a oferta deverá representar o valor de mercado do imóvel que é obtido após avaliação de um expert. Caso o imóvel não seja arrematado no primeiro leilão, o preço mínimo será equivalente ao valor da dívida atualizada, acrescida demais encargos legais, incluindo dívidas de IPTU,  taxas de condomínio, e despesas com a cobrança. Os interessados em comprar o imóvel fazem lances durante o leilão. O lance vencedor é aquele que oferece o maior valor pelo imóvel. Aqui mercê destaque a atuação da assessoria jurídica, porque o devedor deve ser notificado previamente das datas dos leilões, tendo em vista a possibilidade do mesmo exercer o direito de preferência mediante o pagamento dos valores devidos e demais taxas incidentes.
8. Pagamento e Transferência:
   • O comprador vencedor deve pagar o valor do lance no prazo estipulado. Após o pagamento, a propriedade é transferida para o novo proprietário por meio de um documento chamado escritura pública, que deverá ser averbada no registro de imóveis
9. Liquidação da Dívida:
   • O produto da venda é usado para quitar a dívida do mutuário com o credor, incluindo juros e taxas. Qualquer valor excedente após a liquidação da dívida deverá ser devolvido ao devedor.
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É importante observar que que devem ser observadas todas as exigência legais desde a verificação dos atos antecedentes à designação do leilão como também em relação ao período até a arrematação, sob pena de riscos para o arrematante. Portanto, é fundamental consultar um advogado especialista em direito imobiliário para entender completamente os procedimentos específicos aplicáveis à sua situação. Além disso, os detalhes dos contratos hipotecários e os prazos para a realização de leilões extrajudiciais podem variar significativamente.